Die EU-Kommission hat am 9. September 2026 mit dem “Affordable Housing Act” einen Gesetzesvorschlag vorgelegt, der Kommunen einen EU-weit einheitlichen Rechtsrahmen geben soll, um Kurzzeitvermietungen wie Airbnb in Gebieten mit ausgewiesener Wohnungsnot einzuschränken. Der Vorschlag soll die bislang unterschiedlichen nationalen und städtischen Regeln vereinheitlichen, wie sie etwa in Paris, Barcelona und Venedig bereits gelten. Laut einem Bericht von heise online sollen Kommunen künftig belegen müssen, dass Kurzzeitvermietungen die Wohnraumverfügbarkeit über mindestens drei Jahre spürbar verschlechtert haben, vor allem gemessen am Verhältnis von Wohnkosten zu Einkommen – betroffen wären demnach vor allem kommerzielle Vermietungen. Airbnb kritisiert den Entwurf als Quelle neuer Rechtsunsicherheit für Gastgeber:innen, ein von der Kleinen Zeitung zitierter, nicht näher benannter Lobbyverband warnt ebenfalls vor unverhältnismäßigen Einschränkungen.
Unabhängig von diesem EU-Verfahren plant laut ORF Tirol auch die Tiroler Landesregierung eine Verschärfung: Wer eine Wohnung touristisch vermieten will, soll sich künftig digital beim örtlichen Tourismusverband registrieren lassen und eine Registrierungsnummer erhalten, die auch Vermietungsplattformen anzeigen müssen. Tourismuslandesrat Mario Gerber (ÖVP) begründet dies mit Wohnraum-Knappheit und Steuervermeidung; Sanktionen bei fehlender Registrierung sind vorerst keine vorgesehen, während in Wien schon jetzt Strafen bis 50.000 Euro drohen. Diese Angaben stammen bislang aus einer einzelnen Medienquelle und betreffen eine eigenständige landesrechtliche Maßnahme, keine EU-Umsetzung.
Offen bleiben die exakten Schwellenwerte im finalen EU-Gesetzestext, der weitere Zeitplan der EU-Verhandlungen sowie – neu – das genaue Inkrafttreten und die langfristige Sanktionsregelung der Tiroler Registrierungspflicht, zu der bislang keine Reaktionen von Airbnb oder Tourismusverbänden vorliegen.
Was passiert ist
Die EU-Kommission hat am 9. September 2026 mit dem “Affordable Housing Act” einen Gesetzesvorschlag vorgelegt, der Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb EU-weit stärker regulieren soll. Der Entwurf soll nationalen, regionalen und lokalen Behörden einen einheitlichen Rechtsrahmen geben, um in Gebieten mit ausgewiesener Wohnungsnot Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen zu erlassen. Begleitet wird der Vorschlag von einer Empfehlung der Kommission an Mitgliedstaaten, Regionen und Kommunen zum Umgang mit Wohnraumknappheit.
Unabhängig von diesem EU-Verfahren hat die Tiroler Landesregierung laut einem Bericht von ORF Tirol vom 22. September 2026 eigene Schritte angekündigt: Sie plant eine Verschärfung des Tiroler Aufenthaltsabgabegesetzes mit einer digitalen Registrierungspflicht für touristische Wohnungsvermietung – ein Vorhaben, das zeitlich mit der EU-Debatte zusammenfällt, aber nach vorliegendem Kenntnisstand eine eigenständige landesrechtliche Maßnahme ist.
Was die Quellen zeigen
Der Standard, die Kleine Zeitung und Die Presse berichteten übereinstimmend über den Vorstoß aus Brüssel. Nach übereinstimmender Darstellung sollen mit dem Affordable Housing Act die bislang uneinheitlichen Vorgaben für Kurzzeitvermietungen in Europa vereinheitlicht werden. Die Kleine Zeitung ordnet den Schritt explizit als Reaktion auf bereits bestehende, aber rechtlich unterschiedlich ausgestaltete Beschränkungen in Tourismusstädten wie Paris, Barcelona und Venedig ein. Die eigene Pressemitteilung der EU-Kommission bestätigt den Kern: Der Vorschlag soll Behörden ein gemeinsames Verfahren an die Hand geben, um Gebiete unter Wohnungsdruck zu identifizieren, und ihnen erlauben, dort verhältnismäßige Maßnahmen zu treffen – auch gegenüber Plattformen vom Typ Airbnb.
Ein Bericht von heise online konkretisiert diese Kriterien: Demnach müssten Kommunen belegen, dass Kurzzeitvermietungen die Wohnraumverfügbarkeit oder -leistbarkeit über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren spürbar verschlechtert haben. Als wichtigster Indikator solle dabei die Entwicklung der Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen dienen, ergänzt um Kennzahlen zu Bevölkerungsentwicklung sowie Wohnungsangebot und -nachfrage. Beschränkungen sollen laut diesem Bericht zudem Anforderungen an Notwendigkeit, Verhältnismäßigkeit und Beweislage erfüllen und sich vor allem gegen kommerzielle Vermietungen richten – nicht gegen Personen, die gelegentlich den eigenen Hauptwohnsitz vermieten. Da dieser Detailgrad bislang nur aus einer einzelnen Medienquelle vorliegt, ist er als Konkretisierung, nicht als abschließend bestätigter Gesetzestext zu lesen.
Reaktionen
Airbnb äußerte sich in einer eigenen Stellungnahme kritisch zu dem EU-Entwurf. Das Unternehmen argumentiert, der Affordable Housing Act werde in der vorliegenden Fassung keine einzige zusätzliche Wohnung für den Langzeitmarkt schaffen, aber zusätzliche Rechtsunsicherheit für Gastgeber:innen in europäischen Städten erzeugen. Die Kleine Zeitung berichtet zudem von einem nicht näher genannten Lobbyverband, der vor unverhältnismäßigen Einschränkungen warnt – wer damit konkret gemeint ist, geht aus den vorliegenden Berichten nicht hervor. Zur Tiroler Initiative liegt bislang keine Reaktion von Airbnb oder Tourismusverbänden vor.
Tirol: eigene Registrierungspflicht für Vermieter
Laut dem ORF-Bericht will die Tiroler Landesregierung gegen unangemeldete und teils illegale Ferienwohnungsvermietung vorgehen und dafür das Aufenthaltsabgabegesetz verschärfen. Wer eine Wohnung zu touristischen Zwecken an Gäste vermieten will, soll sich künftig digital beim örtlichen Tourismusverband registrieren lassen und eine Registrierungsnummer erhalten. Online-Plattformen, auf denen das Objekt beworben wird, sollen verpflichtet werden, diese Nummer anzuzeigen. Die Führung des elektronischen Beherbergungsregisters soll bei den Tourismusverbänden liegen, die Kontrolle bei den Gemeinden.
Tourismuslandesrat Mario Gerber (ÖVP) begründet den Schritt damit, dass am Steuersystem vorbei vermietet werde und Wohnraum, der eigentlich Einheimischen zur Verfügung stehen sollte, in die touristische Vermietung abwandere. Zum Ausmaß der bisherigen illegalen Vermietungen gebe es laut Gerber keine Schätzungen. Laut dem Bericht sind Sanktionen bei fehlender Registrierung vorerst nicht vorgesehen; in Wien drohen zum Vergleich schon jetzt Strafen von bis zu 50.000 Euro, wo laut ORF ab 2027 zusätzlich eine bestehende Umgehungsmöglichkeit über die Umwidmung ganzer Appartementkomplexe in Beherbergungsbetriebe geschlossen werden soll.
Diese Tiroler Initiative ist nach vorliegendem Kenntnisstand eine eigenständige landesrechtliche Maßnahme und nicht Teil der Umsetzung des EU-“Affordable Housing Act”; sie fügt sich aber thematisch in dieselbe europaweite Debatte über Kurzzeitvermietung und Wohnraumknappheit ein. Die Angaben stammen bislang aus einer einzelnen Medienquelle mit direkten Zitaten des zuständigen Landesrats; eine eigene Presseaussendung des Landes Tirol oder ein Gesetzestext dazu wurden nicht im Volltext abgerufen.
Was unklar bleibt
Offen ist, wie die von heise online berichteten Nachweiskriterien – etwa die genauen Schwellenwerte beim Verhältnis von Wohnkosten zu Einkommen – im finalen EU-Gesetzestext technisch ausgestaltet und von Behörden überprüft werden. Ebenso unklar ist der weitere Zeitplan: Der Vorschlag muss zunächst mit den EU-Mitgliedstaaten im Rat und mit dem Europäischen Parlament verhandelt werden, ein Ergebnis dieser Verhandlungen liegt noch nicht vor. Auch eine offizielle österreichische Position zu dem EU-Vorschlag ist bislang nicht bekannt, ebenso wenig die Identität des von der Kleinen Zeitung zitierten Lobbyverbands.
Zur Tiroler Registrierungspflicht ist unklar, ab welchem konkreten Datum sie in Kraft tritt und welchen Gesetzgebungsstand sie aktuell hat, ob und welche Sanktionen langfristig eingeführt werden, und wie Airbnb, andere Vermietungsplattformen sowie Tourismusverbände auf das Vorhaben reagieren. Ebenso offen ist, ob weitere österreichische Bundesländer vergleichbare Registrierungspflichten planen.
Einordnung
Der EU-Vorstoß reiht sich in eine seit Jahren geführte europäische Debatte über die Rolle von Kurzzeitvermietungsplattformen bei der Wohnraumknappheit in Tourismusregionen ein. Städte wie Paris, Barcelona und Venedig hatten bereits eigene, zum Teil rechtlich umstrittene Beschränkungen eingeführt. Mit dem Affordable Housing Act versucht die EU-Kommission, diesen Flickenteppich an nationalen und städtischen Regeln in ein gemeinsames europäisches Rahmenwerk mit klareren Nachweispflichten für Kommunen zu überführen.
Parallel dazu zeigt sich, dass auch innerhalb Österreichs mehrere Ebenen unabhängig voneinander an strengeren Regeln für touristische Vermietung arbeiten: Wien hat, wie berichtet, bereits eigene Reformschritte gesetzt, und nun kündigt auch Tirol eine digitale Registrierungspflicht an. Diese nationalen und regionalen Initiativen laufen bislang getrennt vom EU-Gesetzgebungsverfahren, unterstreichen aber den europaweiten politischen Druck, Kurzzeitvermietung stärker zu regulieren. Wie stark sich der EU-Rahmen im weiteren Gesetzgebungsprozess noch verändert und ob er künftig auch auf landesrechtliche Initiativen wie jene in Tirol einwirkt, hängt von den noch bevorstehenden Verhandlungen mit Mitgliedstaaten und Europaparlament ab.
